マンション清掃

マンション清掃は、「判断」に迷ったときから相談していい

マンションを所有・運営していると、清掃について、はっきりした不満はないものの、

と、判断に迷う瞬間が出てくることがあります。

株式会社烏山では、マンション清掃を「きれいにする作業」だけではなく、そうした判断の迷いに向きあうところから始めるものだと考えています。やはり修繕しなければならないのか。それとも、清掃でもう一度きれいにできるのか。この見極めができるかどうかで、オーナーさまの管理負担やコストのかかり方は大きく変わります。
このページでは、「こんなものかもしれない」と漠然と感じている状態を、一度立ち止まって考え直すための視点をご紹介します。

こんなふうに、判断に迷っていませんか？

マンション清掃について、次のように感じたことはないでしょうか。

これらは、清掃がおこなわれていないから起きる悩みではありません。「どう判断すればよいかわからない状態」が続いていることが原因です。
1棟～数棟を所有するオーナーさまの多くは、すでに管理会社や清掃業者にまかせながらも、「このままでいいのか」という判断をご自身で抱え続けています。そんな迷いは、気づかないうちに“考え続ける手間”になっていきます。金銭的コストだけでなく、判断に迷う時間も、オーナーさまにとっては小さくない負担です。

なぜ、マンション清掃は「判断の質」で差が出るのか

マンション清掃は、単に汚れを落とすことが目的ではありません。建物の状態を見極め、どこまで手を入れれば美観を取り戻せるのかという「判断」が求められます。

たとえば、

これを見誤ると、「もう限界だ」と思っていた建物が、実は清掃で十分対応できた、というケースも少なくありません。

私たち烏山は、自社でもマンションを所有・運営しながら、こうした判断に向きあってきました。だからこそ、清掃を「きれいにするための作業」ではなく、判断と実行がセットになった“管理の一部”だと考えています。

烏山が考える「マンション清掃」

マンション清掃は「決められた作業をこなすこと」ではありません。清掃作業には、必ず「この建物は、今どんな状態なのか」「汚れの原因はなにか」を確認することが欠かせないからです。
築古だからといって、必ずしも修繕が必要とは限りません。一方で、清掃だけでは対応できない状態もあります。その見極めを誤ると、不要なコストをかけてしまったり、逆に手を入れるべきタイミングを逃してしまうこともあるのです。

実際のご相談でも、「築古だから諦めていた」「清掃してもらっているけれど、こんなものなのか迷っていた」というお声を多くいただきます。そうした場合には、修繕が必要かどうか、清掃でどこまで対応できるかを整理し、建物の状態にあった方法をご提案しています。
マンション清掃は、一人で悩み続けるものではありません。判断に迷ったときに、現場を見て理由を説明し、「ここまでなら大丈夫」と言える存在がいることで、オーナーさまの負担感はぐっと軽くなります。

マンションがもう一度きれいになるのはもちろんのこと、「相談できる人がいてよかった」と安心していただきたい。
烏山は、清掃のプロとしての技術力とオーナー視点の両方を兼ね備えた、“判断を相談できるパートナー”でありたいと考えています。

1棟・少数棟オーナーに選ばれる理由

株式会社烏山が、1棟・少数棟規模のマンションオーナーさまから選ばれている背景には、「判断に迷ったときから相談できる存在でありたい」という姿勢があります。そして、その姿勢を実際のサービスとして成立させているのが、提案力・管理型の仕組み・技術力という3つの強みです。

判断に迷う前提に立った「オーナー目線の提案力」

私たち自身も不動産オーナーとして、「どこまで清掃で対応するか」「どこから修繕を考えるか」という判断を重ねながらマンションを運営してきました。だからこそ、画一的な清掃ではなく、建物それぞれの状態を確認する重要性、清掃で対応できること・できないことを整理する大切さを実感しています。
「築古だから仕方がない」と思われがちなケースでも、清掃の方法や頻度を見直すことで、美観を取り戻せることは少なくありません。その見極めと提案ができることが、烏山の強みです。

清掃を「まかせっぱなし」にしない管理型の仕組み

烏山の清掃は、その日限りで終わるものではありません。まずは日常清掃と定期清掃の範囲を効率よく区分し、5年後、10年後をみすえた“建物管理の視点”で、マンションごとに効果的な年間清掃計画を設計します。そして、PDCA体制、現場ごとのマニュアル整備やスタッフ教育、資格者によるインスペクションで清掃品質を安定させ、作業内容や気づきを共有する報告を通じて、建物の状態が見える形で清掃を管理していきます。

判断を裏切らない、高い技術力

どれほど丁寧に相談に乗ることができても、実際にきれいにできなければ意味がありません。
烏山には、高度な専門技術と専門機材があります。日常・定期・特別清掃を使いわけながら、そのときの建物の状態や建材にあわせて、適切な清掃をご提供しています。「判断」を、現場で確実に「形」にできること。それが、私たちのプライドです。

これら3つの強みは、清掃作業の質だけに表れるものではありません。環境への配慮、夜間巡回による安全確認、入居者さまの声を反映する取り組みなど、社会やマンション全体の暮らしやすさを支える形としても活かされています。

「1棟だけで相談してよいのだろうか」「規模が小さいと、きちんと見てもらえないのではないか」と感じ、声をかけにくくなるオーナーさまは少なくありません。
当社が主にお手伝いしているのは、まさに1棟〜少数棟規模のマンションです。物件ごとに条件が異なり、判断の負担をオーナーさま自身が背負いやすい規模だからこそ、丁寧な確認と対話が欠かせないと考えています。
ご相談の段階では、「なにが問題なのか、まだはっきりしていない」といった状態でも、まったく問題ありません。現場を確認しながら、清掃で対応できること・できないことを整理し、状況にあった選択肢をお伝えします。

無理に清掃内容を増やしたり、過剰な提案をおこなうことはありません。必要なことを、必要な範囲で。清掃を依頼する前の段階から、判断に迷っていることをそのまま相談できる存在でありたい。それが私たち烏山の願いです。

マンションを良好にたもつ、3つの清掃アプローチ

では、実際にどのように清掃方法を組み立てればよいのでしょうか？

株式会社烏山では、マンションの清潔さと管理状態を効率よく維持するために、目的の異なる3つの清掃を組みあわせることをお勧めしています。「清掃しているのに、なんとなくマンションが汚れて見える」という場合、この組みあわせがうまく設計できていないケースがよくあります。汚れの種類にあわせ、3つのレベルでアプローチすることで、効率のよい清掃計画が可能になります。

日常清掃｜毎日の清潔をたもつ

日常清掃は、マンションの第一印象を左右する、最も基本的な清掃です。エントランスや廊下、階段、ゴミ置き場など、入居者や来訪者の目に触れる共用部を中心に、“その日”の汚れをためないことを目的としています。
烏山では、建物の規模や利用状況に応じて清掃頻度や範囲を調整し、「いつ見ても整っている状態」をたもつことを重視しています。日常清掃を丁寧におこなうことで、定期清掃の頻度を減らすことができます。建物全体の印象を安定させ、入居者の満足度向上にもつながります。

定期清掃｜長期的に美観をたもつ

定期清掃では、月単位や年単位で少しずつたまっていく汚れにアプローチ。汚れが目立ち始める前に一気に除去することで、年間をとおして美観が維持されます。
定期的に汚れをリセットすることで、素材の劣化を防ぎ、将来的な修繕コストの抑制にもつながりますし、日常清掃の負担も軽くすることができます。建物の状態を見極めながら、適切なタイミングと内容で定期清掃を計画いたします。

特別清掃｜必要なときの集中ケア

年間計画にはない重点的な清掃やスポット的なご依頼にも柔軟に対応し、清掃計画のスキマを補完します。定例の清掃の範囲外となるため、内容に応じてお見積りいたします。
たとえば床の高圧洗浄や、エントランスのガラス清掃など、「定期的にやるよりも、気づいたときにきれいにするだけで十分」というご希望の場合にも、単発でお受けしています。

特別清掃（一例）

清掃を「まかせっぱなし」にしないための管理の仕組み

清掃は、ルーティン作業であってはなりません。建物の状態や汚れ方は、季節や入居状況によって変化し、同じ清掃内容が、ずっと最適とは限らないからです。烏山では、日常清掃・定期清掃・特別清掃をそれぞれ単発の作業として扱うのではなく、管理の一部として継続的に機能させています。

年間計画による清掃の組み立て

まず、マンションの規模や築年数、共用部の使われ方を確認し、清掃内容と頻度を整理したうえで、年間を通した清掃計画を設計します。汚れが目立ってから対応するのではなく、汚れがたまりやすい時期や場所をあらかじめ想定して配置することで、効率と効果、コストのバランスがとれた清掃が可能になります。

PDCA体制による品質管理

清掃計画は、立てて終わりではありません。実際の汚れ方や仕上がりを確認しながら、計画（Plan）・実行（Do）・確認（Check）・改善（Act）を繰り返します。「思ったほど汚れていない」「ここは想定以上に汚れやすい」といった変化を見逃さず、必要に応じて清掃内容や頻度を見直すことで、過剰にも不足にもならない状態をたもちます。

資格者によるインスペクション

清掃の状態を客観的に確認するため、清掃品質評価制度を導入し、建築物清掃管理評価資格者（インスペクター）や清掃作業監督者、ビルクリーニング技能士などの資格をもつ本社社員が定期的にインスペクションをおこないます。見た目の印象だけでなく、作業内容や仕上がりが計画通りか、作業仕様が現状にあっているかどうかを確認し、清掃品質の安定につなげています。

報告と見える化

清掃後には、作業内容や気づいた点は報告書で共有し、マンションの状態をオーナーさまが把握できるようにしています。まかせているからこそ「いま、どんな状態なのか」が見えること。それが、余計な心配や判断の負担を減らします。

清掃を「作業」としてではなく、管理として機能させる。それによって、オーナーさまは清掃について考え続ける必要がなくなります。
私たちは、決まりきった清掃ではなく、効率・効果・コストのバランスを考えた戦略的な清掃で、マンションの状態と向きあいます。

日常清掃｜高品質をたもつ体制づくり

日常清掃では、どの箇所をどのくらいの頻度で作業したらよいのか、どんな点に注意をしたらよいのかなど、細やかなマニュアルを物件ごとに作成し、現場研修でスタッフを教育します。これにより作業が属人的にならず、誰が作業しても同じ清掃品質をたもつことができます。
このマニュアルは、一度作ったら終わりではなく、現場の意見を取り入れながら更新していきます。烏山品質をたもつために大切なのが、P（プラン）、D（ドゥ）、C（チェック）、A（アクション）のサイクルを循環させること。計画通りの作業で、実際にその建物をきれいな状態にたもてているのかを確認し、常に“最良の状態”を追求します。

当社では、現場まかせの清掃にはいたしません。建築物清掃管理評価資格者（インスペクター）などの有資格者が現場を訪れ、定期的にインスペクションを実施しています。これらの日常清掃および清掃点検の結果は、報告書としてオーナーさまにお渡しいたします。現場スタッフの報告だけに頼らず、ダブルチェック体制で責任をもって管理しています。
また、表彰制度や充実した資格支援制度によって、スタッフが自発的に技術向上を目指せる環境を整え、優秀なスタッフの確保につとめています。

さらに、私たちの日常清掃は、ただの掃除では終わりません。共用部を清掃しながら、建物全体に異変がないかをチェックして、小さな気づきも報告することを重視しています。ちょっとしたひび割れや破損など、後々の大きなトラブルに発展しかねない“小さな変化”は、建物と日々向きあっている清掃スタッフしか気づくことができません。“細やかな配慮”を属人化させず、管理体制に組み込んでいます。

日常清掃の作業範囲（例）

こうした日々の清掃には、日常清掃のほかに「巡回清掃」という方法もあります。日常清掃は一般的に週3～5日おこないますが、巡回清掃は月2～4回程度と頻度が少ないので、コストを抑えることができ、近年、人気の清掃方式です。ただしどちらの方法が適しているのかは、その建物の規模や立地条件などにより異なります。
巡回清掃については、こちらのページで詳しくご案内しています。

巡回清掃の作業範囲（例）

定期清掃｜高い技術力に定評あり

高圧洗浄や高所清掃など、定期清掃には専門的な技術や機材が必要となります。そんな専門性の高い清掃こそ、実は私たちの得意分野。高圧洗浄機やポリッシャー、エクストラクターなどの機器を使い、人力では除去できない汚れを短時間できれいにすることができます。
建物の状況（立地条件、建材の種類や状態、築年数など）によって、使用する資機材を選別したり、清掃手法を複数組みあわせたりする必要がありますので、丁寧な現地調査が必要です。

外壁清掃

幹線道路や高速道路が近い場合は排気汚れ、海が近い場合は塩害というように、外壁の汚れの種類は、マンションの立地によっても異なります。立地、建材、汚れの内容により清掃手法を検討いたします。基本的には屋上からのブランコ作業となりますが、低層階マンションにはローリングタワーなどでも対応できます。

高圧洗浄（外壁・ノンスリップ床）

建物の外壁や床面は、毎日の雨風・排気ガス・砂ぼこりなどの影響で、気づかないうちに汚れがたまっていきます。これらの汚れを一気に落とせる強力な清掃手法が高圧洗浄です。高い圧力で水を噴射し、固着した汚れを除去します。根深い汚れには洗剤を併用することもあります。
ただし、高圧洗浄が適さないケースもあるので、その見極めが大切です。たとえば外壁塗膜の剥離やタイル浮きが発生していると、水圧で破損が進むリスクがあります。そのような場合には、事前に補修が必要となることもあります。
高圧洗浄については、こちらのページで詳しくご説明しています。

当社の専門性の高さは、テレビ番組でも取り上げていただき、多くの反響をいただきました。

床洗浄ワックス仕上げ

長尺シートや塩ビシート、Pタイルなどの床材は、マンションの屋内共用廊下や屋内非常階段などによく採用されています。光沢を出すために、樹脂ワックスが2～3層ほど塗り重ねられていますが、経年によりワックスが剥がれ、黒ずみが発生します。数か月に一度ワックスの表面洗浄をおこない、新たなワックスを塗布すると、光沢を復活させることができます。

床ワックス剥離洗浄

表面洗浄とワックス塗布を繰り返していても、ワックスの深層部までは処理できません。数年後には硬化や黒ずみが発生してしまいます。このため、定期的に塗布されているワックス層をすべて剥離し、新たに塗り直す必要があります。
剥離洗剤はアルカリ性が強く、床材にダメージを与えるというデメリットがあるので、頻繁におこなうべきではありません。2年に1回程度の実施が望ましいです。

カーペット洗浄

カーペットには、ナイロンやポリエステルなどの化学繊維タイプから、ウールなどの天然繊維まで数多くの素材があります。それぞれの材質に対応したクリーニング資機材を使って洗浄します。素材や汚れの状態により、スチーム洗浄も可能です。
カーペット洗浄について、詳しくはこちらのページでご案内しています。

共用廊下の給排気口

廊下が屋内の場合、各戸の給排気口が壁面に取りつけられています。アネモ型やパン型などのふく流吹出し口は空気の誘引率を上げる構造なので、羽の部分にホコリが付着しやすくなっています。カバーを取り外し、拭き上げなどの除塵をします。脱落や落下が起こらないよう清掃後のチェックは念入りにいたします。
屋外廊下の場合には、換気扇の吹き出し口周辺が油汚れで黒ずみやすいので、壁面の高圧洗浄とあわせて清掃のご提案をすることがあります。

屋外の場合には、床・壁の高圧洗浄の際にあわせて清掃することが多いです。給排気口（アネモ型やパン型などのふく流吹出し口）付近はホコリが付着しやすいので、拭き上げなどの除塵をします。給排気口を取り外して作業した際には、脱落や落下などの事故が起きないよう、作業後は念入りにチェックいたします。

照明器具清掃

マンションでは共用廊下やエントランス、植栽などに、多くの照明器具が設置されています。照明器具にホコリがたまると、明るさの低下や照明寿命が短くなることがあります。屋内外に関わらず定期的なメンテナンスが必要で、清掃時には器具の不良や破損などもあわせて点検いたします。

ガラス清掃

人の指紋や皮脂汚れは、基本的に手の届く範囲のため、日常清掃で作業いたします。しかしホコリは建物内外の高所に付着しますので、専門的な技術が必要です。ガラスだけでなくエレベーター内の鏡面、ステンレスやラッカー面の艶出しなどにも対応いたします。
建物のデザイン上、ガラスが大きく目立つ場合や、鉄道や幹線道路が近い場合には、砂埃がよくついてしまうので、年4回の実施をお勧めしています。

清掃で見ているポイント｜共用部の重点管理

当社の日常清掃や定期清掃で、実際にどのような作業をおこなっているのか、どんな点に注意をしているのか、具体例をご紹介いたします。

共用廊下（長尺シート・タイル）

長尺シートは、間違った薬剤選択や強擦りで劣化するため、素材にあわせた洗浄方法を検討します。

階段（踏面・蹴上げ・側面・手すり）

歩行者の目線が足元に向くため、床汚れが目立ちやすいエリアです。ノンスリップの金具やゴムが破損していると事故につながるリスクがあるので、異常の有無には特に注意しています。

エントランス

訪れる人が最初に目にする「マンションの顔」。建物全体の評価に直結します。床材にあわせ、酸性・アルカリ性洗剤の使用を調整し、素材を傷めない清掃を検討します。

エレベーター

狭いスペースなので汚れやすく、かつ小さな汚れも目にとまりやすいエリアです。拭き掃除には専用クロスを使用します。

ゴミ置場

住民の満足度に直結する場所です。入居者さまのご利用状況は物件によって大きく異なるので、状況を把握し適切な清掃頻度をご提案いたします。

駐輪場・駐車場

砂埃がたまりやすいエリア。事故が起きやすいので、通路の安全性を確保するため、滑りやすい箇所などを重点的にチェックします。日差しが届きにくいスポットにはコケやカビが発生しやすく、見た目以上に滑りやすいことを念頭におきます。

外構・建物外周

入居者さまだけでなく、近隣に対しても物件全体の印象を左右します。外周は管理のムラが出やすいため、特に気をつけて確認します。

共用設備（掲示板・消火設備・照明など）

入居者さまの安全性に関わる箇所です。「異常報告」は特に重点的にチェックします。

これらは「掃除の作業一覧」ではなく、美観と安全性をたもつための重点管理ポイントです。清掃と同時に、劣化や破損の兆候を早期に見つけて報告することも重視しています。

環境・安全・住み心地への配慮

当社は、マンション清掃を「きれいにする作業」にとどめず、環境への配慮・夜間の安全性・入居者さまの住み心地まで含めて考えています。

環境への配慮と、安全な洗剤の選定

烏山は、環境省の定める「グリーン購入法」にならい、環境負荷の低減を意識した清掃をおこなっています。日常清掃や定期清掃では、さまざまな洗剤を使用しますが、誤った濃度や使用量は、環境負荷の増加だけでなく、浄化槽の機能低下やスタッフの健康被害につながるおそれがあります。
そのため、洗剤の選定から使用方法までをマニュアル化し、適正使用を徹底。汚れの性質に応じて、物理的・化学的・生化学的なアプローチを使いわけ、省エネ・少量・短時間での清掃を目指しています。

夜間巡回による「暮らしの視点」の確認

烏山では、オプションとして夜間巡回を実施しています。
夜間のマンションは、昼間とはまったく異なる表情を見せます。エントランスだけでなく、非常階段や駐輪場、ごみ置き場など、日常的に使われる場所に暗がりや死角が生まれていないかを、入居者さまと同じ目線で確認します。
照明の球切れや不具合の点検にとどまらず、人感センサーの活用や点灯時間の見直しなど、一歩先の改善提案につなげることで、安全性の向上と防犯・治安面への配慮をおこなっています。

入居者の声を活かす「住み心地アンケート」

建物管理において、入居者さまの声を把握することは重要ですが、現実には難しい場面も少なくありません。
烏山では、自社マンションでの運用経験をもとに「住み心地アンケート」を実施し、清掃や設備点検、夜間巡回での改善が、実際のニーズとあっているかを確認しています。
アンケートを通じて、小さな不具合や暮らしの不便さを早期に把握し、予防保全や満足度向上につなげることで、安心して住み続けられるマンションづくりを支えています。清掃・管理というハード面に、入居者さまの視点というソフト面を重ねること。それが、選ばれ続けるマンションにつながると、私たちは考えています。

マンションの清掃｜まとめ

YouTube｜清掃現場のプロ技

当社の清掃技術はテレビ番組でも取り上げられました。作業をご検討中のお客さまに、当社の具体的な取り組みや作業の様子をご確認いただけるよう、YouTubeで一部の作業を公開しております。ぜひご覧ください。

• すべて
• カーペット清掃
• エアコン洗浄
• 高圧洗浄
• その他

高温カーペット洗浄

ブロックの高圧洗浄

床黒ずみの高圧洗浄

外階段の高圧洗浄

黒ずみタイルの高圧洗浄

エアコン洗浄

マンションの高圧洗浄

漂白と組み合わせた高圧洗浄

TV撮影の舞台裏

テレビ番組での紹介

高圧洗浄